《經濟日報》近年甲廈供應高峰，導致空置率展創新高，資料顯示，最新甲廈空置率高見16%，為有紀錄以來新高。 商廈總空置樓面 逾2千萬呎 據差估署《香港物業報告2024》初步統計數字顯示，去年私人寫字樓空置量多達2,110萬平方呎樓面，空置率高達14.9%，其中甲級商廈空置量亦達1,482萬平方呎，空置率更達16%，按年急增近1個百分點，創歷史新高紀錄，差過97金融風暴及03年沙士時期。 去年私人寫字樓落成量約171萬平方呎，按年已經大減55%，惟同年的整體使用量只有44萬平方呎，其中乙級及丙級商廈更錄得負使用量，導致去年底的寫字樓空置率升至14.9%，按年增加0.5個百分點，屬於有紀錄新高，涉及樓面多達2,110萬平方呎。 當中甲級商廈去年空置量達1,482萬平方呎，按年再多108萬平方呎或8%，空置率達到16%，按年上升0.9百分點，相較1998年金融風暴後的15.3%，以及2003年沙士後的13.7%還要高。

《信報》仲量聯行的《香港地產市場觀察》報告指出，由於新寫字樓供應落成，在1月底，香港整體甲級寫字樓市場空置率上升至12.9%；其中，中環的空置率升至10.4%、尖沙咀及九龍東的空置率均下跌。 整體甲級寫字樓市場在今年1月錄得16.08萬方呎淨吸納量，主要因為中環The Henderson早前預租的樓面於1月項目竣工後得以落實。 仲量聯行香港董事總經理兼商業部主管鮑雅歷(Alex Barnes)表示，自寫字樓租金由高位顯著回落後，整體寫字樓租賃市場主要由升級需求推動。隨?愈來愈多新寫字樓陸續落成，吸引了更多租戶追求優質寫字樓及提升工作環境，令市場上擁有綠色認證的新寫字樓比同類物業更具競爭力。相信今年升級需求將繼續主導寫字樓市場。 仲量聯行研究部資深董事鍾楚如表示，1月整體甲級寫字樓市場租金按月下跌0.6%。主要分區市場中，中環和港島東租金分別下跌1.2%和 0.9%，而尖沙咀租金則保持平穩。

總樓面逾14萬呎 每呎樓面2865元 《明報》新晉發展商樂風集團，近年積極在本港物業市場拓展，除推出旺角洗衣街Elize PARK外，亦不乏工商物業，其中大角嘴必發道商廈One Bedford Place，上月已經完成補地價，作價涉逾4.14億元，折合每方呎樓面價約2865元；樂風早前已預告，項目將會連同毗鄰同系新式工廈項目Two Bedford Place，於今年推出市場。 上述由樂風持有之地盤，為必發道100至114號，涉及7個地段，佔地約10,042方呎；資料顯示，發展商上月與政府簽訂補地價文件，涉金額4.1431億元，以最高可建樓面約14.46萬方呎計，每方呎樓面價約2865元。 估計每呎樓面成本價6413元 翻查資料，樂風早於2018年以約2.7億元收購必發道100至106號，及後以2.43億元收購相連的必發道108至114號，合共涉資逾5.1億元，若連同今次補地價金額4.1431億元，單計地價成本約9.27億元，以可建樓面14.46萬方呎計，每方呎樓面成本價約6413元。據發展商早前透露，項目屬甲級商廈，樓高約30層，預計今年內推出。 對於今次補地價，樂風回覆本報查詢稱集團已透過標準金額補地價完成補地價程序，目前積極落實項目推售時間表，將於適當時間公布項目細節。 對樓市有信心 擬年內推售 發言人又稱，集團對本港樓市有信心，長遠而言將平穩發展，特別是西九龍奧運站一帶，發展趨成熟，但未來新供應有限，故以合理價錢為項目進行補地價，為區內提供全新甲級商業大廈，並預備年內展開推售工作。 近年積極發展的樂風，除上述One Bedford Place外，2020年亦伙美資私募基金斥1.92億元統一必發道71至75號舊樓全數業權，發展為新式工廈Two Bedford Place；翻查資料，項目可建樓面約4.78萬方呎，預計今年第四季推出。 樂風作為新晉發展商，近日推出在本港首個住宅項目、旗下樓花期長約5個月的旺角Elize PARK，今年1月底以折實均呎2.66萬元首推30伙，遠高市場預期，但2月初上載首份銷售安排，雖敲定2月6日首輪開售30伙，卻突然改以招標發售，並設有底價。對此樂風回應稱，價單售價仍具參考價值。 新世界河內道舖獲2億洽購 此外，新世界（0017）或有關人士低調放售尖沙嘴河內道、鄰近K11 Art Mall的8個商舖，市場估值約3億元，據悉有關舖位獲買家以2億元洽購至尾聲。 據了解，上述商舖是新世界在2012年至2013年零售高峰時期購入，原作長線投資用途，購入價涉約7億元。

政府人員協會等承接作擴充會務用途 《經濟日報》近期用家紛趁淡市出動，購入工廈寫字樓自用，旺角太子彌敦道?宜中心10樓全層，建築面積3758方呎，以3800萬易手，買家包括政府人員協會佔80%，政府、軍部、醫院華員職工會佔20%，物業為自用，作擴充會務用途。 旺角彌敦道771至775號?宜中心10樓，建築面積3758方呎，以易手價3800萬計算，平均呎價10112元，目前月租9.3萬，租期至明年7月，料回報2.9厘。原業主於2008年以1508萬購入上址，持貨15年，帳面獲利2292萬，物業升值逾1.51倍。 15年升值逾1.51倍 買家包括政府人員協會佔業權80%，政府、軍部、醫院華員職工會佔20%，市場消息透露，儘管現時連約購入物業，未來將自用作擴充會務用途。 ?宜中心極少買賣，過去5年，連同10樓在內，只錄2宗買賣，該廈12樓於2021年4月，以3200萬易手，平均呎價8515元，買家為香港浸信會聯會，最新成交呎價較兩年半前高18%。 政府人員協會以及政府、軍部、醫院華員職工會，皆屬工聯會旗下，會址設於油麻地廟街47至57號正康大樓2字樓，為會員提供服務包括報讀課程，定期舉行宴會包括蛇宴等，正康大樓2字樓會址亦是自置，於早年購入。 政府人員協會向來為公眾所熟悉，今年5月，該協會與公務員事務局局長楊何蓓茵會面約半小時，向對方提出期望全體公務員增薪5%。 平均呎價10112元 近期工廈及寫字樓，不乏用家承接自用，慈善機構救世軍向金朝陽購入葵涌同珍工業大廈一籃子樓面，作價1.22億元，另外，大型出版商聯合出版集團，斥近2.4億元購入灣仔告士打道151號商廈資本中心23樓全層，今年8月，該出版社亦購入北角英皇道東祥工廠大廈9樓A及B室，作價3800萬，短短2個月，共動用約2.78億購置物業。 ?宜中心12樓，於2021年4月以3200萬售，呎價8515元，最新呎價較兩年半前高16%。 另外，市傳鄧成波家族以8560萬元沽出深水?欽州街56號明輝大廈全幢商住物業，該廈樓高14層，總樓面面積約1.4萬方呎，呎價約6114元。 汽車維修中心迎商機 民生區租舖 疫情過後，汽車銷量回升，運輸署統計數字顯示，今年上半年新登記私家車總數20,916輛，較去年同期上升48.44%，為汽車維修保養行帶來商機。近日市場連錄多宗車房維修中心租舖個案，主要吸納民生區二、三?街道地舖，月租一般不足10萬元，反映行業承租力不強，但有助減低二?街舖空置情況。 港人對商用及自用汽車需求龐大，衍生對汽車維修保養服務需求。市場消息透露，元朗安興街69至71號安康樓地下9號舖，面積約1,100平方呎，日前以5.5萬元租出，平均呎租約50元，較舊租金每月約2.2萬元上調約1.5倍。資料顯示，新租客為汽車零件公司。 代理指出，鄰近元朗警署的安興街屬區內二?街道，街道內聚多家汽車相關行業例如輪胎銷售、汽車零件及汽車音響等，形成汽車配件集散地，吸引上述汽車零件公司進駐。 牛頭角地舖3.1萬續租 減兩成 另外，近日九龍區連錄車房相關租務成交，呎租由26至50元不等。其中土瓜灣浙江街25至27G寶德大廈地下2號舖，面積約528平方呎，新近以2.5萬元續租，平均呎租約47元。另一宗成交為牛頭角定安街63至67號敬華樓地下B舖，面積約1,200平方呎，新近以3.1萬元續租，平均呎租約26元，較舊租金下調約兩成。 美聯旺舖高級營業董事唐德財表示，近年電動車市場佔有率愈來愈高，加上車廠都會提供原廠保養期，令市場對維修傳統汽油車為主的車房需求減少。不過，因整體汽車擁有量仍然上升，故汽車美容相關業務、例如清潔、鍍膜等需求仍然旺盛，吸引不少車房轉型。 唐氏續指，車房多設於工業區，如柴灣、荃灣、葵涌、元朗工業?等，部分規模較小的獨立車房亦會設於土瓜灣區內之十三街一帶。唐氏預料，汽車維修業務以大型車行乃必須連帶性之增值服務，亦對自身代理品牌有協同效益的好處，而獨立開設之車房多以做相熟或介紹之客人為主，普遍多以續租或遷往附近舖位居多。隨?市場變化，部分車房亦逐漸增加汽車美容或改裝配件業務以迎合市場之變化。 海外物業發展商 短租旺舖吸客 本港樓價高企，加上近年不少人移居海外，令海外物業吸引不少港人目光。 有海外物業發展商更一擲千金，以80萬元租用銅鑼灣羅素街22至24號全幢巨舖，面積約4,593平方呎，平約呎租約174元。資料顯示，租客為英國發展商，物業以短租形式租用。 羅素街全幢巨舖 呎租174 市場上亦有專攻內地物業的代理租舖，其中荃灣青山公路荃灣段264至298號南豐中心1樓A018號舖，面積約198平方呎，以6萬元租出，平約呎租約303元。資料顯示，租客為主要銷售大灣區物業的地產代理。 美聯旺舖營業董事陸澤森表示，海外物業多租用舖位作為個別樓盤展銷廳，故多以短租為主，選址方面以遊客較多的核心區和商業區為主，租金方面較其他短租行業為高。因一般都設有示範單位，故對舖位面積及樓底高度有一定要求。 另外，內地物業銷售代理經營模式則與本地地產代理類似，多開設於人流多及較搶眼的舖位。陸澤森解釋，過往內地物業發展商在港銷售項目時，多與大型代理合作，以節省租金支出，而因疫情後租金有所下調，加上地監局近年對持牌代理銷售海外物業加強規管，大型物業代理在選擇項目上都較為謹慎，令不少內地物業銷售代理改為自立門戶，料未來仍會積極物色舖位。

《經濟日報》本地商廈投資市場持續表現弱勢。有本港代理行發表商廈市場報告指出，10月份商廈註冊宗數錄48宗，按月下跌15.8%。分散業權甲廈租售價分別按月下跌0.6%及0.4%，惟乙廈售價錄得反彈，按月升幅達1.9%，反映市場氣氛仍然偏向保守，並聚焦在乙廈物業買賣。 保險吸內地客 尖沙咀設辦公室 上月50大指標甲廈成交量錄5宗，矚目的成交包括中環永安集團大廈中層全層以3.47億元成交，涉及面積達1.6萬平方呎，賣家為本地著名電器商信興電子集團。 此外，位於灣仔資本中心的高層全層亦錄得成交，金額為約2.4億元，涉及面積約1.6萬平方呎，買家據報為聯合出版集團。 租賃成交方面，上月4大核心區之一的尖沙咀錄得商廈租務成交，宏利保險以約81萬元租用海港城港威大廈五座高層樓面，涉及面積達1.8萬平方呎。 有代理指，保險機構銳意在內地客人較常到訪的核心區設置辦公室，用以便利前?代理與客戶接觸。 另外，有政府機構選擇把後勤部門遷離核心商業區，並落戶葵涌區，金融管理局以約76萬元租入九龍貿易中心B座高層全層，涉及面積達2.6萬平方呎。 港府在施政報告中表示，將發展「總部經濟」以吸引企業把其註冊地遷至香港及吸納海內外公司在港設立總部或分部，並將會擴大高端人才通行證計劃以繼續引進人才來港。此舉有望使到商廈市場的租售前景轉為正面，讓本地辦公室目前供過於求的現象得以舒緩，長遠對香港維持國際商貿中心的地位有幫助。

《經濟日報》港拓「總部經濟」擴搶人才 助增商廈需求 全球寫字樓空置率在疫後明顯上升，環球經濟疲弱加上疫後辦公模式等結構性轉變，衝擊寫字樓需求。香港寫字樓空置率處於歷史高位，業界認為要消化空置樓面需時，商廈租賃關鍵是經濟前景，而中美元首會面後稍為企業消除不明朗因素，加上若明年息口回落，商廈需求有望改善。 疫情後，全球多個地區寫字樓空置情況有所惡化，據一間外資代理行報告顯示，美國寫字樓空置率高達19.4%，季內更錄2,080萬平方呎負吸納情況。至於另一間外資代理行統計全球主要金融城市的寫字樓出租情況，發現美國紐約曼克頓、英國倫敦、澳洲悉尼及香港等均同步上升。 跟疫情前比較，多個城市辦公室空置情況均有惡化?象，例如澳洲悉尼寫字樓空置率，由疫情前僅約3%，上升至今年第三季約11.4%。另該行數字顯示，高科技產業集中地三藩市，今年第三季整體寫字樓空置率高達34%。香港方面，寫字樓空置率亦高見15.8%，已打破1999年14.4%高位。 在家工作興起 採靈活辦公模式 該行代理分析，全球寫字樓空置率偏高，大致上有兩大因素，一是環球經濟在疫情期間受衝擊，疫後仍在復甦階段，而全球處於高息環境，均令企業認為後市有不明朗因素，擴充辦公樓面意慾不高，仍以節省成本作原則。另一方面，該代理謂疫情期間，企業對辦公室的需求作出結構性改變，在家工作興起後，企業漸採靈活辦公概念。 全球最大型的靈活辦公空間營運商IWG，較早前於美國進行一項調整，訪問不少大型機構，因持續的經濟不確定性而削減成本，81%更將混合工作模式視為達到節省目標的最佳方式，亦即在公司總部、共享工作空間、及在家分配工作時間。 對於當前形勢，該代理認為，疫情令企業對寫字樓需求有一定結構轉變，而香港方面，在家工作影響相對減少，「除了因港人住屋面積較細，不適合完全在家工作，而本地或中資機構的決策人仍以寫字樓工作為主流。」該代理認為目前香港寫字樓空置率高，關鍵始終是經濟環境，「香港與歐美國家不同，香港經濟處於較為被動，主要依靠金融帶動，當金融市道欠佳，相關行業也放緩。」 中美峰會減憂慮 最差時期料過 該代理認為市場亦有正面信息，市況明年料改善，「近期中美高峰會後，至少可以消除一些憂慮，對跨國貿易企業前景相對明朗，相信最差時期已過。另息口高企不利股市及營商，若明年開始減息，企業會重新部署。」 新商機上，近期本港官員相繼出訪多國，希望為香港引入機遇。沙特阿拉伯早前舉行未來投資倡議大會，香港即將推出投資沙特股市的ETF產品，涉及當地市值最大的50多隻股票，包括沙特阿拉伯國營石油公司沙特阿美，市傳該企業有望來港上市。由於近年 ipo 集資疲弱，直接影響金融企業擴充意慾，若明年有大型新股集資活動，以及內地機構逐漸復甦，有望對寫字樓需求增加。 另外，最新一份施政報告中提及將發展「總部經濟」，政府會引入公司遷冊機制，便利在外地註冊的公司，以亞太區為業務核心的企業將註冊地遷至香港，預計可吸引大型企業在港成立總部。此外，政府將會擴大高端人才通行證計劃以繼續引進人才來港，亦有望令商廈市場前景轉為正面。

《經濟日報》為適當發展棕地，加上在北部都會區策略推展下，政府在鄰近天水圍的洪水橋及元朗推出首批土地興建多層工廈，並將以低於市場租金出租予受影響的棕地作業者作補償。 低於市值出租 補償棕地作業者 發展局局長甯漢豪早前指出，當局已於北部都會區預留72公頃土地作工業及物流用途，當中大部分會發展多層工廈，其中首批多層工廈發展用地，已於8月31日中午12時截收意向。她最新指出，項目已經接獲10個潛在投資者有興趣，並正因應意見敲定招標條款，會爭取早日推出。 前述首批5幅多層現代產業大樓用地位於洪水橋／廈村新發展區及鄰近元朗創新園，當局會要求發展商或業主撥出至少3成樓面面積給予政府，供受影響的棕地經營者承租。

《利嘉閣工商舖研究部》工商舖七月買賣失守三百宗 按月挫近兩成 資金趁低入市 料本月起整體登記有力回升 利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年表示，雖然七月份工商舖買賣登記失守三百宗水平，惟在部分資金趁低吸納下，估計此輪調整已近見底，後市可望逐步回升。根據利嘉閣（工商舖）地產資料所得，2023年七月全港共錄295宗工商舖物業買賣登記﹙數字主要反映2至4星期前市場實際狀況﹚，較六月下跌19%，連跌2個月，失守三百宗水平兼創近5個月新低；至於月內買賣合約總值錄36.86億元，按月微升2%，主因月內錄得5宗逾億元的大額登記所帶動，惟整體買賣合約總值仍處年內低位窄幅徘徊。 按工商舖三個物業類別劃分，工廈七月登記量再跌17%，但按宗數計仍是明顯跑贏的類別，佔整體比例近58%。七月全月工廈共錄得171宗買賣，按月跌17%；而月內涉及買賣登記金額也跌至13.66億元，按月減少6%，為近5個月最少。 商廈買賣登記量方面，按月跌幅更甚，為三類物業中跌勢最急者。總結七月全月商廈僅錄得50宗買賣登記，較六月的71宗大減30%。值得注意的是，在中高價商廈買賣登記稀疏之下，商廈的買賣登記金額亦跌至年內次低水平；七月份商廈買賣登記金額只有7.30億元，按月減少11%，當中逾億元的大額登記只有1宗，反映高價商廈買賣仍然淡靜。 至於店舖表現方面，為三類物業中登記量跌幅最少者，惟按月也跌逾一成，可見月內整體工商舖市道均受壓。七月份店舖買賣登記由前月的84宗回落至74宗，按月減少10宗或12%，宗數跌至年內次低水平。不過，七月份店舖買賣登記金額卻逆市上升，按月增加18%，錄得15.90億元，主因月內錄得3宗逾億元的高價登記所支撐。 黃應年指出，工商舖市道近月亦因憂慮息口未見頂而反覆偏軟，七月份更跌穿三百宗水平，不過，經歷連月整固後，相信市場已陸續站穩陣腳，隨著息口已趨向見頂的共識出現，加上買家及投資者開始趁低吸納，期望後市漸見好轉。觀乎八月份截至16日為止，整體工商舖暫已錄得174宗買賣登記，預期整月可重越三百宗水平，上試335宗，按月料反彈近一成半，並期望九月份及第四季交投可續穩步回暖。【工商舖新聞】全新甲廈設備佳 吸引企業租購

《經濟日報》中港兩地通關，帶動工商舖市道好轉。展望下半年，利嘉閣工商舖認為，利好因素多於利淡因素，加上政府放寬非住宅物業的按揭成數，工商舖買賣交投量及成交金額將持續上升。 利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年表示，下半年工商舖物業買賣登記量看升20%，至2,600宗水平，成交金額料錄約510億元，按半年升58%。 工、商、舖3大範疇中，該行較看好商廈，隨?更多內地及海外企業回流及進駐香港，將帶動下半年商廈需求，買賣登記量升幅最顯著，下半年登記量有望升35%至600宗，創2年半新高，成交金額錄約200億元，按半年升1.76倍。工廈物業表現料持續平穩向好，下半年買賣登記量有力再升近兩成半，達1,500宗，成交金額錄約180億元，按半年升27%。 另該行料下半年店舖買賣登記量將處橫行偏軟格局，或守於500宗水平，按半年微跌5%以內，成交金額則按半年升20%，錄約130億元。