《經濟日報》呎租約30元 瓊林街83號出租率逾8成 甲廈租務改善，銀行亦有擴充樓面。消息稱，南洋商業銀行租長沙灣瓊林街83號1.8萬平方呎樓面，呎租約30元，該行數年前大手購入同區甲廈，現再擴充。 市場消息指，長沙灣新式甲廈瓊林街83號錄得租務成交，涉及物業B座中層，面積約1.8萬平方呎，成交呎租約30元。 據悉，新租客為南洋商業銀行，該集團近年於長沙灣作重要據點，2022年，南洋商業銀行向新世界購購入長沙灣荔枝角道888號全新甲廈最高3層，涉資12億元，並連命名權，大廈現命名為「南商金融創新中心」。該成交涉樓面約65,000平方呎，呎價約17,500元，創同區呎價新高。據了解，南商是次租用同屬新世界旗下同區甲廈，屬擴充之用。 瓊林街83號的總樓面面積約114萬平方呎，為區內大型項目，除了新世界自用多層作總部外，近兩年先後獲多間大型機構租用，包括去年獲跨國基建顧問公司AECOM承租12萬平方呎樓面，現該廈出租率料已逾8成。 建行租International Gateway Centre六千呎樓面 呎租45元 整體甲廈租務理想，消息指，高鐵站全新項目International Gateway Centre錄成交，涉及項目International Gateway Centre 二座 - 平安中心16樓一單位，面積約6,000平方呎，成交呎租約45元。新租客為中國建設銀行，作擴充之用。 同區租務方面，中港城六座11樓1至3A室，面積約5,600平方呎，成交呎租約30元。新租客為主打潮流玩具盲盒的內地企業泡泡瑪特，該集團辨公室設於中港城，租用樓面作擴充業務。 #只供內部參考

零售市道低位反彈過後，始終難復全盛時期水平，拖累昔日深受奢侈品牌垂青的一線零售地段旺舖租金暴跌。位於銅鑼灣地標崇光百貨（SOGO）對面的駱克道兩個打通的相連舖，原租戶女性時裝及內衣品牌6IXTY8IGHT承租長達11年後在近期退場，獲個人護理店屈臣氏以每月約40萬元承租，較高峰時間月租低110萬元或超過73%之餘，甚至比24年前還要低。 最新由屈臣氏租用的相連舖位位於銅鑼灣駱克道531至533號地下，建築面積共約2010方呎，正對崇光百貨，加上該段街道屬部分時間行人專用區，故多年來都深受零售商戶垂青，最新成交月租約40萬元，呎租約199元。據了解，屈臣氏原在銅鑼灣區共設4間分店，當中3個屬於地舖，現時增加多一間地舖分店。 此舖上手租戶為6IXTY8IGHT，早於2015年起租用，當時月租已達110萬元，呎租約547元。在3年後，加租25%，至每月137.5萬元續租，呎租提升至684元。不過在近年零售表現疲弱下，據悉月租已降至約50萬元，呎租約249元。 而6IXTY8IGHT的租期在今年8月底屆滿，品牌決定不續租，舖位以「原價」50萬元放租，並可考慮分間成兩個約1000餘方呎的舖位出租，最終都獲屈臣氏單一租客租用，惟租金回落10萬元或20%。 資料顯示，6IXTY8IGHT品牌於去年同期在全港設23間分店，但目前分店數目已減至18間，按年少5間或21.7%。而在高峰期，品牌在銅鑼灣區共有3間店舖，並以駱克道的相連舖面積最大，在該舖離場後，區內現僅餘波斯富街一間分店。 在零售業黃金時間，由於景隆街和百德新街的一段駱克道是行人專用區，加上同區羅素街、啟超道等主要街道舖位呎租升穿2000元關，故此吸引不少奢侈品及連鎖品牌在原先租金水平相對較低的駱克道插旗搶租，駱克道531至533號地下亦在2012年時月租升穿逾百萬元，是同街其中一個較貴租的舖位。 駱克道以藥房時裝店為主 根據資料，連鎖珠寶金行周大福（01929）在2012年3月，落實提早半年預租原由連鎖化妝品卓悅租用的駱克道531至533號地下相連舖，月租高達150萬元，呎租約746元，較卓悅（00653）租金80萬元大幅高出87.5%，故成功提早「踢走」原租戶，並創下該舖歷史上最高月租的一份租約。而同期駱克道行人專用區內，最少有5間售賣鐘錶及珠寶的店舖，甚為風光。 但時移世易，自由行消費熱潮冷卻，零售商由積極擴充，轉為保守甚至收縮，當中以駱克道反應較快，多間珠寶及鐘錶店自2015年起相繼退場，令租金徐徐向下。經過逾十年變遷，目前崇光百貨的一段駱克道，只餘下一間鐘錶店，街舖租戶都以藥房及時裝店為主，租金已重返超過20年前。是次屈臣氏所繳付的月租，較2012年高位下挫110萬元，跌幅達73.3%。翻查資料，卓悅在2002年把駱克道531及533號兩個地舖打通一併租用時，月租亦達42萬元，故目前月租比24年前低4.8%。 券商復星財富利園山道開街舖 科技券商積極在核心區開設實體舖位，復星國際（00656）旗下復星財富控股剛加入戰團，以每月12萬元租用銅鑼灣利園山道面向希慎廣場的地舖，料成復星財富控股首間街舖實體分行。 上址為銅鑼灣利園山道21號地下，建築面積約750方呎，由去年底起已丟空，一直以每月13萬元放租，近期終成功租出，月租約12萬元，呎租約160元。據了解，租戶為券商復星財富控股，將開設品牌首間地舖實體分店。 月租12萬回報5.2厘 資料顯示，此舖位由2012年起便由大上海鐘錶珠寶租用，直至去年底為止，舖位在2012年時月租曾達90萬元，呎租約1200元，如今最新月租較14年前高位大幅下滑78萬元或86.7%。而舖位在今年5月才易手，買家斥資2750萬元購入物業，現時租出的租金回報率約5.2厘。 復星財富控股是2024年首批獲得虛擬資產交易服務牌照的券商之一，除提供網上財富管理平台外，近一年都在全港多區開設實體分店，包括尖沙咀、旺角及上水，但都是租用商廈的樓上單位作為財富中心，另又在西九龍高鐵站內設據點。是次復星財富租用銅鑼灣舖位，不僅是首度「過海」在港島區設據點，更屬首個街舖實體分行。 近年多間互聯網券商冒起，在全港各區大手租用舖位，建立形象之餘，亦以實體店形式招收客戶以及在線下進行推廣活動。除租用舖位外，券商不時派出流動宣傳車在旅遊區進行快閃街頭宣傳。 此外，內地手搖飲品品牌蜜雪冰城位於旺角彌敦道636號銀行中心廣場地下5號舖的全港首間分店，已於近日租約期滿結業，舖位建築面積約635方呎，3年前以每月約15萬元租用，呎租約236元。今年中業主曾以18萬元放租，至近期租客決定不續租後，意向租金已減至16萬元，但仍待租。 盛匯基金2000萬蝕放染布房街舖 再有投資者蝕讓放售核心零售區舖位，由盛匯商舖基金持有的旺角染布房街16號地舖，放售逾一年仍未獲承接，新近再降價至2000萬元放盤，叫價較2022年2680萬元購入價，低680萬元或25%。 較4年前買入價低25% 屬零售核心區之一的旺角區，2023年洗衣街大型商業地推出前，市場一直憧憬區內舖位價格及租金上揚，不少投資者當時均蜂擁掃入旺角商舖，不過新地（0016）2023年以47.29億元、每方呎樓面地價僅3103元中標旺角洗衣街商業地王後，加上零售市道下挫，區內商舖價格持續下滑。 利嘉閣（工商舖）地產發展及投資部高級區域董事蔡偉樑表示，獲委託連租約放售染布房街16號地舖，鄰近洗衣街商業地王及MOKO新世紀廣場，面積約910方呎，意向價約2000萬元，折合每呎近2.2萬元。該舖現由酒吧承租，月租約8萬元，若以業主意向價計，租金回報約4.8厘。

《經濟日報》酒店投資氣氛甚旺，現業主放售土瓜灣譚公道全幢酒店，叫價約4.6億元。 涉99間房 總樓面3萬呎 業主委託代理以遞交意向書形式出售土瓜灣譚公道103至107號全幢酒店，物業市場估值約為4.6億元，遞交意向書已截止，日期為2026年6月30日。 有外資代理行代理表示，物業於2018年落成，總樓面面積約30,072平方呎，共提供99間配備現代裝修及全套家具的客房。物業目前由共居營運商Weave管理，並享有極高出租率。 另一代理指出，學生宿舍供求失衡，物業具備極佳條件改裝或延續作為近年深受投資者追捧的高端學生宿舍或人才公寓。按99間房計，平均每房價值約465萬元。 物業於2021年由共居空間品牌Weave Living以約3.9億元購入，並於2022年開始營運。 #只供內部參考

《經濟日報》 學生宿舍需求大，有外資代理指寫字樓改建學生宿舍，為低效非甲級商廈提供增值出路，回報勝酒店。 有外資代理行最新發表市場報告指出，本港專用學生宿舍 (PBSA) 市場正經歷投資策略轉移。隨?全港學生床位需求持續擴大，投資者正積極尋求合適物業改建作學生住宿。目前，資金正加速流向價格具競爭力的乙、丙級寫字樓；預計其改建後的潛在內部回報率 (IRR) 可達18%，較改裝酒店高。 政府近年致力推動香港成為區域教育樞紐，帶動非本地學生人數激增，住宿需求隨之急升。仲量聯行預測，按目前可預見的供應情況，現時全港學生床位短缺將由2025/26年的76,300個，增加近1倍至2029/30年的147,200個，淨缺口擴大逾7萬個，反映市場供應嚴重滯後。 星基金7.49億 購大角咀商廈 該行指，截至2026年4月底，本港主要PBSA項目提供約6,900個可租床位。現時主要PBSA項目入住率高達98%至100%，租金自2022年以來每年穩步攀升近1成。未來新增供應亦相當有限。估計PBSA潛在供應約16,300個床位 (包括已成交並擬改裝學生住宿的項目、「城中學舍計劃」申請以及2026/27年度潛在政府賣地項目)，總量遠未能滿足預期需求。 另一代理表示，早期的改建焦點多集中於酒店，但隨?酒店業復甦推高資產價格，改建利潤空間已逐步收窄，合適盤源亦買少見少。相反，乙級商廈空置率已超過連續5年高於10%，且乙、丙級寫字樓的租金及資本價格分別較2019年高位回落15.2%及50.5%，造就了極具吸引力的入市時機。 在最近成交方面，資料顯示，大角咀必發道One Bedford Place全幢，以約7.49億元沽出。該廈早年由樂風集團持有，及後淪銀主盤並招標出售，物業總建築面積約184,041平方呎，呎價約4,070元。買家為新加坡家族基金偉合資本，將改裝學生宿舍。 報告指出，雖然乙、丙級商廈改建為PBSA的工程難度及資本開支普遍高於酒店，但其潛在投資回報更為可觀。 5年目標內部回報率 可達18% 該代理估算，以每平方呎總成本 (收購價加改裝費) 約8,000至9,500元計，假設每個床位月租維持約7,000至10,000元的穩定水平，寫字樓改建，在5年投資期內的目標內部回報率可達15%至18%，優於可比較的酒店改建項目的13%至16%。 該代理指，除了回報吸引，政策「拆牆鬆綁」亦是促成資金轉向的關鍵催化劑。政府於2025年7月推出「城中學舍計劃」，簡化審批程序並降低了寫字樓改建宿舍的監管門檻。截至今年2月4日，當局已接獲25宗申請，涉及約5,100個床位，當中大多數為整幢改裝，反映投資者正順應政策趨勢，加快相關板塊部署。 #只供內部參考

《經濟日報》近期中細銀碼舖位買賣上，不少屬蝕讓成交，由於回報率開始吸引，收租客入市承接。 據利嘉閣（工商舖）指出，9月店舖買賣登記重拾升軌，繼續在百宗水平窄幅整固。數據顯示，隨?暑期外遊因素消退及交投回暖，今年9月店舖買賣登記共錄得105宗，較8月的100宗上升5%，連續3個月穩守百宗水平，創近4個月以來的高位。此外，月內在部分中高價店舖成交帶動下，店舖登記總值在低基數下大增72.5%，重上10億元大關，錄得15.51億元，同樣創下近4個月以來最多。 市場錄得不少商舖蝕讓成交，當中不乏資深投資者損手，旺角通菜街207A號地下舖位易手，物業面積約900平方呎，以約2,700萬元沽出，呎價約3萬元。該舖位處區內知名「金魚街」，舖位現由水族用品店以每月約11萬元租用，回報率約4.9厘。 據悉，該舖原由資深投資者蔡伯能持有，他於2012年舖市高峰期，斥約6,300萬元購入舖位。持貨14年沽出，帳面大幅蝕讓3,600萬元，舖位期內貶值57%。 天后舖5年跌價73% 資料顯示，長沙灣青山道250號地下，以約2,280萬元沽出，物業面積約1,596平方呎，呎價約1.4萬元。舖位現由燒鵝茶餐廳以每月約8.4萬元租用，租金回報率約4.4厘。原業主為資深投資者，2018年以約5,400萬元購入，持貨8年轉手，帳面蝕讓約3,120萬元離場，舖位貶值58%。 至於非核心區更錄蝕讓高達7成個案，資料顯示，天后廟道17號金香閣地下B1及B2舖及地庫B，以約790萬元沽出。物業地下面積約1,500平方呎，地庫面積約1,500平方呎，合共約3,000平方呎，呎價約2,633元。舖位現由地產代理行以每月約4萬元租用，租金回報率6厘。原業主於2021年以約2,960萬元買入舖位，持貨5年轉手，帳面蝕約2,170萬元離場，跌幅逾73%。 核心區二?地段同樣錄蝕讓，中環卑利街70號地下舖位，面積約1,100平方呎，以約1,050萬元成交，呎價約9,545元，舖位目前由西餐廳以每月約5萬元承租，新買家可享5.7厘回報。原業主於2012年以約3,080萬元購入，持有收租逾14年後沽貨，帳面虧損2,030萬元，舖價貶值約66%。 分析指，不少投資者於舖市旺市時入市，或疫情期間舖市有調整時作出投資，惟近3年商舖市場受多項因素夾擊，包括市民北上消費等，舖位租金及售價均下挫，導致原業主沽貨大幅蝕讓。對新買家來說，現時舖價較高峰期跌6至7成，而租金回報率多提高至5厘以上，漸具投資價值，令舖市出現承接力。

家長都希望仔女身體健康，快高長大，那麼從中醫角度，家長可以怎麼達成這...

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