《經濟日報》 學生宿舍需求大，有外資代理指寫字樓改建學生宿舍，為低效非甲級商廈提供增值出路，回報勝酒店。 有外資代理行最新發表市場報告指出，本港專用學生宿舍 (PBSA) 市場正經歷投資策略轉移。隨?全港學生床位需求持續擴大，投資者正積極尋求合適物業改建作學生住宿。目前，資金正加速流向價格具競爭力的乙、丙級寫字樓；預計其改建後的潛在內部回報率 (IRR) 可達18%，較改裝酒店高。 政府近年致力推動香港成為區域教育樞紐，帶動非本地學生人數激增，住宿需求隨之急升。仲量聯行預測，按目前可預見的供應情況，現時全港學生床位短缺將由2025/26年的76,300個，增加近1倍至2029/30年的147,200個，淨缺口擴大逾7萬個，反映市場供應嚴重滯後。 星基金7.49億 購大角咀商廈 該行指，截至2026年4月底，本港主要PBSA項目提供約6,900個可租床位。現時主要PBSA項目入住率高達98%至100%，租金自2022年以來每年穩步攀升近1成。未來新增供應亦相當有限。估計PBSA潛在供應約16,300個床位 (包括已成交並擬改裝學生住宿的項目、「城中學舍計劃」申請以及2026/27年度潛在政府賣地項目)，總量遠未能滿足預期需求。 另一代理表示，早期的改建焦點多集中於酒店，但隨?酒店業復甦推高資產價格，改建利潤空間已逐步收窄，合適盤源亦買少見少。相反，乙級商廈空置率已超過連續5年高於10%，且乙、丙級寫字樓的租金及資本價格分別較2019年高位回落15.2%及50.5%，造就了極具吸引力的入市時機。 在最近成交方面，資料顯示，大角咀必發道One Bedford Place全幢，以約7.49億元沽出。該廈早年由樂風集團持有，及後淪銀主盤並招標出售，物業總建築面積約184,041平方呎，呎價約4,070元。買家為新加坡家族基金偉合資本，將改裝學生宿舍。 報告指出，雖然乙、丙級商廈改建為PBSA的工程難度及資本開支普遍高於酒店，但其潛在投資回報更為可觀。 5年目標內部回報率 可達18% 該代理估算，以每平方呎總成本 (收購價加改裝費) 約8,000至9,500元計，假設每個床位月租維持約7,000至10,000元的穩定水平，寫字樓改建，在5年投資期內的目標內部回報率可達15%至18%，優於可比較的酒店改建項目的13%至16%。 該代理指，除了回報吸引，政策「拆牆鬆綁」亦是促成資金轉向的關鍵催化劑。政府於2025年7月推出「城中學舍計劃」，簡化審批程序並降低了寫字樓改建宿舍的監管門檻。截至今年2月4日，當局已接獲25宗申請，涉及約5,100個床位，當中大多數為整幢改裝，反映投資者正順應政策趨勢，加快相關板塊部署。 #只供內部參考

《經濟日報》據地產代理最新統計，5月份商廈租賃涉及租用樓面面積約137萬平方呎，按月跌8%。 代理指，月內受油價波動影響，部分企業因營運成本受壓放緩租賃交投，預料6月份平穩向好。 代理表示，根據資料，5月份商廈市場錄得約518宗租賃成交，按月0.6%；涉及租用樓面面積約137萬平方呎，按月跌7.7%。 最矚目為八達通以每月約105.9萬元續租九龍灣Manhattan Place 45至46樓全層，總面積約42,360平方呎，平均呎租約25元。 甲廈空置率方面，代理指出，5月份港島整體甲廈空置率錄得11.3%，按月改善0.1個百分點，按年顯著回落2.3個百分點，但九龍區方面，整體空置率錄得近16%，按月升0.3個百分點。 代理續指，隨著將會有更多經濟利好因素浮現，港島甲廈率先反彈，空置率持續回落，料6月份商廈租賃將整體造好，後市將呈現價量趨穩局面。 #只供內部參考

《星島日報》 新地元朗商業項目變陣申建1140伙 削65%商業樓面 撥作住宅發展 整體商業市道氣氛疲弱，財團將旗下純商業項目增添住宅元素，新地早於2021年以逾19.74億完成補地價的元朗橋頭圍商業項目，當年銳意打造天水圍「新界版apm」，最新變陣向城規會遞交新發展方案，申請商住發展，削減65%商業樓面，並撥作住宅發展，以興建1140伙住宅單位。 據城規會申請文件顯示，項目位於元朗橋頭圍丈量約份第124約地段第4354號，即位於洪天路與屏廈路交界，毗鄰港鐵天水圍站。目前屬「商業 (2)」地帶，申請混合用途發展 (擬議分層住宅連准許的商業用途)，並略為放寬建築物高度限制。 平均每戶488呎 上述項目地盤面積約10.7萬方呎，總地積比率維持8倍發展，建築物商限由主水平基準以上135米申請增至160米；當中住宅部分以5.2倍發展，計劃興建2幢樓高38層分層住宅，樓高160米，共提供1140伙，平均每戶單位面積約488方呎，估計住客數目3192人，涉及可建總樓面約55.65萬方呎。 商業樓面方面，以地積比2.8倍發展，將興建1幢樓高17層商廈，樓高106米，基座設有5層高商場，涉及約10萬方呎，較舊方案縮水約80%，而寫字樓樓面涉約20萬方呎，較舊方案減少約40%，商業部分可建總樓面約30萬方呎，較舊方案減少65%。上述項目預料於2030年落成。 商場涉及樓面約10萬呎 新地指出，發展符合政府在洪水橋/?村新發展區內，為商業用地提供更大彈性以容納住宅用途最新政策；申請地點已有先前獲批准住宅及商業發展方案，證明住宅及商業用途均為適合；擬議發展積極回應不斷改變市場狀況，以確保更有效地運用寶貴土地資源；並且可在短中期內提供額外住宅單位，以滿足持續的房屋需求。 新地續指，項目將成為推動地區商業中心內其他「商業」及「其他指定用途 (混合用途)」地帶發展的重要催化劑；而且建議在申請地點外進行一系列改善工程，以加強當區連繫及改善步行環境，為地區公眾帶來裨益，並將上述項目打造成連接天水圍新市鎮及洪水橋/?村新發展區門戶；新地認為發展可及時落實，並為洪水橋/?村新發展區注入活力。 資料顯示，新地早於2021年以逾19.74億為上述項目完成補地價程序，當時每呎樓面補價約2305元，料為新界最大宗商業項目補地價個案之一。 新地過往曾就地皮申請住宅發展，早在2016年向城規會申請改作發展為辦公室、商店及服務行業、食肆等綜合商業用途，當中零售商場樓面佔約50.05萬方呎，辦公室樓面佔約35.59萬方呎，並已於2017年3月獲城規方批准相關發展。其後在2022年7月已獲屋宇署批出建築則，當年獲批建1幢28層高商廈，另有3層地庫，涉及85.6萬方呎。 #只供內部參考

《經濟日報》旺角區近年錄得有不少單幢酒店成交，包括宏安地產 （01243） 夥美資基金於去年以約4.4億元購入，「舖王」鄧成波家族旗下「旭逸酒店•旺角」，並改裝成學生宿舍「日新舍旺角」，提供逾200個宿位。 提供200宿位 主攻單雙人房 該項目位於砵蘭街60號，於2014年建成，總樓面面積約4.9萬平方呎，前身為一間小型酒店，提供約199間客房。鄧氏家族早於2023年開始放售該酒店，在去年以約4.35億元售出，相較鄧氏家族在2018年年底以約11億元購入價計算，帳面蝕6.65億元，蝕幅高達6成。 宏安地產購入後發展成學生宿舍，提供逾200個宿位，主攻單人及雙人房。 另外，同由鄧成波家族持有的黑布街92號全幢酒店，亦在去年9月約5,320萬元易手，該酒店樓高11層，每層面積約800平方呎，總面積合共約1萬平方呎，合共提供約44個房間，以易手價計算，每個房間僅約121萬元。鄧成波家族於2013年10月以逾1億元購入，持貨13年帳面貶值約4,680萬元，物業貶值47%。 #只供內部參考

包括九龍城商廈 紅磡全幢住宅 ?《經濟日報》投資市場焦點，盡在具發展學生宿舍潛力的項目。消息指，近年積極發展學生宿舍業務的晶苑集團，共斥約4.4億元購入九龍城及紅磡項目，將改裝及重建成學生宿舍。 近期大手買賣氣氛轉旺，消息指，九龍城太子道西348至352號Smart A薈學坊全幢，以約3億元沽出。物業為一幢8層高、一站式教育主題商廈（另設一層地庫），現時地庫及地下樓層設有商舖，而1至7樓則為辦公室，標準樓層批則面積約4,300平方呎，項目地盤面積約4,595平方呎，現有總批則面積約36,231平方呎。 Smart A薈學坊3億沽 微賺離場 據悉，現時物業每月租金收入約133萬元，原業主於4月份放售物業，現以約3億元售出，呎價約8,280元，該廈由順聯集團持有，2011年以約2.9億元購入，持有多年作收租，現沽貨獲微利離場。 市場人士透露，新買家為晶苑集團，該集團主力發展學生宿舍，不排除是次購入商廈，再併購比鄰住宅地盤，日後重建學生宿舍項目。 據了解，晶苑近日非常積極，消息指，集團以逾1.4億元，購入紅磡晉匯全幢住宅。該廈2019年入伙，為一幢21層高的住宅大廈，1樓為共用空間，3至25樓為住宅樓層，設有54個開放式單位，總樓面面積約17,451平方呎。若以易手價計，呎價約8,251元，平均每個單位約267萬元，亦將改裝學生宿舍。 晉匯逾1.4億成交 原內地財團持有 翻查資料，晉匯由一內地財團持有，早年以約1.7億元購入物業地盤，其後自行興建，估計成本逾2.5億元。去年尾，項目獲招商局集團積極洽購，涉及約1.4億元，打算改裝成學生宿舍，惟最終未有成事。如今項目以逾1.4億元沽出，原業主料大幅虧損離場。 晶苑投資主攻私人學生宿舍，並透過其資產管理品牌「Y.X」專門營運和管理旗下學生公寓，合共提供逾千個宿位，其中一大型項目為紅磡Y83，由酒店改建而成，提供近600個床位。是次分別購入九龍城及紅磡物業，可見該集團主攻市區兼鄰近大學校園的項目。 學生宿舍成市場焦點，財團紛購入項目改裝，如日前大角咀ONE BEDFORD PLACE全新甲廈，由接管人以逾7.2億元沽出。總面積約184,041平方呎。若按7.2億元成交價計，呎價僅約3,912元。新買家為新加坡家族基金偉合資本，擬將商廈改裝成學生宿舍。 #只供內部參考

「木器大王」傅氏家族沽貨 呎價8160元 《星島日報》 近年酒店受追捧，有業主加入沽售行列，尖沙咀加連威老道瑞生加威酒店，剛以約3.7億易手，物業由「木器大王」傅氏家族發展，帳面錄輕微蝕讓，新買家以別府拉麵相關人士呼聲高。 上址為加連威老道29A號瑞生加威酒店（Soravit on Granville），佔地約3800方呎，樓高17層，總樓面約45345方呎，涉及76間房，以易手價3.7億計算，呎價約8160元，每個房間作價487萬。 每個房間作價487萬 原業主為「木器大王」傅氏家族，於2006年以逾3億購得項目前身的5層高舊樓，多年後決定重建，於2017年中落成酒店，樓高17層，地下設有商舖。 當時1至2樓曾由傅家經營泰國餐廳，3至17樓為酒店，酒店以泰式為主題，放置特色泰國及文化畫作，當年建築費逾1億，連同購置舊樓成本，總投資額逾4億，儘管現時在淡市出售，惟多年來收租可觀，帳面錄得蝕讓，實際則有獲利。 投資者鄧啟明呼聲高 該酒店地舖多年來由不同連鎖店承租，2017年9月酒店落成後不久，地舖首名租客為屈臣氏，月租20萬，以面積約2052方呎計算，呎租97元；近年，該地舖則由便利店承租，市場消息指月租約15萬。 知情人士表示，上述酒店買家為別府飲食集團其中一名股東鄧啟明相關人士。 鄧氏近年活躍於市場，去年9月斥資2.72億購入尖沙咀彌敦道176號THE NATE全幢，總建築面積約3.2萬方呎計，呎價約8500元，該廈提供71間房間。 原業主施羅德基金早於2016年以5.3億買入該全幢物業，帳面貶值約2.58億，持貨9年貶值約49%。 「木器大王」近年來沽售數項物業，連同上述酒店，合共套現約近5.7億。 ??近年沽數物業共涉額5.7億 沽售物業包括尖沙咀山林道13至15號5個舊樓單位，合共約2068萬，柯士甸道108號耀基大樓全幢作價約1.5億，同區力寶太陽廣場商廈單位涉資約4257.5萬，以及旺角太子彌敦道巨舖作價約8600萬。 原業主「木器大王」傅氏家族2006年以逾3億購入5層高舊樓，直至2017年中落成酒店，總投資逾4億。 #只供內部參考

《經濟日報》學生宿位嚴重短缺，遇上商用物業空置率仍偏高下，財團趁低吸納酒店或商廈，改裝成穩健收益項目，故成為近1年來大額市場投資焦點。 過去1年，大額投資物業市場多個範疇上，涉及酒店買賣可謂一枝獨秀，踏入6月份，市場續有多幢酒店正獲財團洽購，包括香港仔石排灣道南寓酒店，合共提供約475間房，獲財團以9.5億元洽購，正部署改裝學生宿舍。至於中原投資，剛以約15.2億元收購富豪東方酒店，亦公布全面翻新轉型為大型學生宿舍。 酒店改建宿舍 租金穩收入俏 政府積極打造「留學香港」品牌，放寬非本地生限額，令非本地學生人數出現大幅增長，而現有的公營及校內宿舍供應遠遠落後於需求，整體宿位嚴重短缺。由於經營學生宿舍收租穩定，出租率長期百分百，比起傳統酒店收入理想，故財團四處吸納酒店，作簡單改裝便可招租。 除了傳統酒店外，政府去年中推「城中學舍計劃」，鼓勵及便利市場以自資和私營方式，將現有商廈改裝或新建為合資格的學生宿舍，以快速增加香港的學生宿位供應。截至今年2月，該計劃已接獲25宗申請，涉及約5,100個主要位於市區的宿位。 非核心區寫字樓 成財團新寵 現時外資財團打算購入商廈改裝學生宿舍，主因市區酒店盤源不少已被吸納，而商廈市場方面，雖然近1年商業氣氛改善，中區甲廈租金及空置率均受惠，但位處非核心商業區的寫字樓樓面仍難以消化，財團即以低價購入商廈，投放成本作改裝，收租上仍可觀。學生宿位仍處供不應求狀況，相信續可吸引財團購入酒店及商廈。 #只供內部參考

《信報》新世界發展(00017)表示，於內地的商業及零售業務表現理想，上海大型綜合項目K11 ELYSEA寫字樓預租率近70%，市場反應熱烈，預計租戶可於今年10月陸續進駐。 上海K11 ELYSEA位於有「東方香榭麗舍」之稱的上海淮海路核心地段，由文化零售、文化藝術空間及寫字樓組成，總樓面面積近140萬方呎，與鄰近的上海K11形成「雙子星」聯動效應。 寫字樓部分K11 ATELIER Huaihai為上海核心商業區的嶄新商業項目，整體樓面約30萬方呎，樓高25層，自招租以來市場反應熱烈。截至今年5月，寫字樓的預租率近70%。項目吸引來自零售、法律、諮詢、金融等領域的龍頭企業進駐，持續鞏固其高端商務區之定位。 香港業務方面，K11 Art Mall出租率長期維持100%，K11 MUSEA出租率接近98%。 #只供內部參考

《經濟日報》按照政府洪水橋新區規劃，港鐵天水圍站周邊定位為地區商業中心，周邊現時分別有一個商業以及商住項目進行，包括新地 （00016） 洪天路商業項目，可建樓面約85.6萬平方呎。 洪水橋/?村新發展區面積約441公頃，定位為高端專業服務、物流樞紐與宜居社區於一身的現代服務業中心，分為6個區域發展，當中天水圍站周邊的「地區商業中心」及醫院將成為新區的第二個中心區，提供逾600萬平方呎的商業樓面，作辦公室、零售及酒店用途。 商場50萬呎 寫字樓佔35.6萬呎 洪天路以西則作住宅及商業發展，新地早在2021年已經就洪天路與屏廈路交界的商業項目，補地價約19.7億元，每平方呎樓面補價約2,305元，為新界最大宗商業項目補地價個案之一。 按照發展商早年就項目批出的建築圖則，將會發展約85.6萬平方呎的商業項目，包括零售商場樓面佔約50萬平方呎，辦公室則佔約35.6萬平方呎的樓面，模式類似同系觀塘apm的寫字樓及零售綜合商業用途。按照最新進度，項目列為2028/29財政年度或以後完成。 比鄰的另一幅第17A區商業用地，則因為業主未與政府達成換地協議，地政總署收回有關用地，估計佔地約16萬平方呎，現時規劃為商業用途。 億京原址換地 作商住發展 至於鄰近的橋頭圍工業區一帶，將會重建成商業和住宅混合發展，當中億京早前已經就該第19B區項目達成原址換地發展，涉資約14.28億元，每平方呎樓面地價約1,228元。 該項目由橋旺街19號4S汽車城及橋旺街13號全幢工廈等地盤組成，佔地約16.6萬平方呎，將提供5幢樓高47層高住宅大廈，涉及住宅樓面約93.6萬平方呎，另設1幢7層高零售物業，涉及非住宅樓面約22.8萬平方呎，總樓面約116.2萬平方呎，將提供約1,900間私人住宅單位。 另外，政府近年亦將天水圍天柏路的巴士廠改劃作私人住宅，涉及地盤面積約15.9萬平方呎，將以地積比率6.4倍發展，可供興建4幢樓高37層的住宅，將可提供約1,760伙，總樓面涉約102萬平方呎，料於2029年落成。 #只供內部參考