利嘉閣(工商舖)地產
【工商舖新聞】甲廈空置樓面多 下半年租金續跌
《經濟日報》上半年甲廈租金持續下跌,業界指,目前空置樓面仍多,下半年租金跌勢將維持,全年跌幅近1成。 據戴德梁行統計,第二季甲級寫字樓整體淨吸納量錄得正31.8萬平方呎,帶動上半年錄得約正58萬平方呎的淨吸納面積。新租賃活動方面,第二季新租賃面積錄得964,500平方呎,比去年同期升約7成,當中以九龍東及中區佔比最高,分別佔本季新租賃面積的33%及22%。 至於不同行業的表現,按租賃面積計算,以保險業(23%)佔比最高,而專業服務業(22%)、銀行及金融業(20%)和消費品及製造業(17%)均錄得雙位數佔比。 總括上半年,市場錄得最大手租務來自保險業,友邦香港(AIA)租用南豐旗下啟德AIRSIDE高層4層辦公室,涉及近15萬平方呎樓面。友邦指,全新辦公室會作為財務策劃顧問團隊的日常營運及訓練用途,將設有多個訓練室及演講廳。 年初至今跌2.1% 待租樓面上,戴德梁行指,本季度共有兩個新寫字樓項目落成,分別坐落於中區及九龍東,使整體待租率微升至19.8%水平。第二季整體甲級寫字樓租金按季下調1.5%,年初至今跌2.1%。各區表現上,中區租金每呎約83.3元,今年暫跌約2.3%。 展望下半年,戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝預期,寫字樓租賃步伐將與上半年相若,企業仍然以成本控制為主,而市場在供應充足的情況下需要一段時間才能消化待租面積,因此寫字樓租金在年內仍將繼續受壓,維持原本全年租金7至9%跌幅的預測。 供應多推高待租率 對於整體租務市場表現,蕭亮輝稱,2024年第二季度香港甲級寫字樓市場共錄得約5,660萬平方呎的已租賃面積,數字與2020年末的5,640萬平方呎相若,反映寫字樓市場需求在過去數年及疫情期間大致保持平穩,而待租率上升,主要受到過去幾年新落成甲級寫字樓推高所致。 另一方面,現時平均租金水平已較2019年高峰回落約38%,他認為,企業若以相若的租金預算可以進駐質素更好的商廈作升級搬遷,相信優質寫字樓的去貨速度較快。近期不少已獲批人才計劃的專才開始落戶香港,相信有助支持寫字樓的長遠需求。

2024/07/09
【工商舖新聞】一二手齊降價 東九商廈添壓
《經濟日報》在各區商業區中,東九龍空置率最高,一二手業主近期齊降價,令東九龍更成重災區,連錄低價成交。 近期東九龍商廈連錄低價買賣成交,資料顯示,九龍灣偉業街富臨中心商廈錄得全層買賣,該廈分為A及B座,兩幢物業相連,而市場剛錄得項目A及B座27樓成交,成交價分別約8,500萬及7,500萬元,合共涉資1.6億元。 富臨中心 蝕逾半離場 涉及單位A座面積約12,358平方呎,連平台面積約567平方呎;B座面積約11,722平方呎,平台面積約677平方呎,全層樓面約2.4萬平方呎,按1.6億元成交價,呎價約6,645元,屬物業呎價歷史新低,原業主於2018年一手購入,當時成交價約3.5億元,呎價約1.4萬元。兩年前,業主曾委託代理行放售,現業主以1.6億元沽出,蝕約1.9億元離場,幅度高達55%。 項目由兩座商廈組成,樓高27層,總樓面面積約609,117平方呎,並於2018年以樓花形式推出,2019年商廈高峰期時,發展商沽出約一半單位,平均呎價約1.6萬至1.7萬元。 市場消息指,鴻圖道32號商廈新盤,錄得首宗買賣。涉及物業32樓全層,面積約5,360平方呎,以4,716萬元成交,呎價約8,799元。該物業樓高35層,提供171個單位,分層樓面約4,878至7,458平方呎,最細單位由數百平方呎起,該項目近日落成。 鴻圖道32號 蝕本價沽 該盤由麒豐資本發展,早年收購工廈並集齊業權,其後為物業進行補地價重建商廈,涉及金額達4.8億元,每呎補地價約3,311元,連同其他建築成本,估計每呎成本達1.2萬元。由於疫情期間甲廈需求大降,加上供應多,業主大幅降低價格出售,按現時成交呎價計屬蝕本價。 其他二手成交上,九龍灣億京中心A座中高層C室,面積約1,652平方呎,以約1,033萬元售出單位,呎價約6,253元,為近11年該廈呎價新低。業主為內企,於2017年9月斥資約1,896.5萬元購入自用,現沽出帳面蝕讓約863.5萬元,物業近7年跌價約46%。 資料顯示,5月份甲級商廈空置率持續高企,在各分區中,東九龍空置率最高,達到17.5%。由於整體商廈租售價均向下,空置樓面最多的東九龍,面對最大壓力,一二手業主均大幅降價求售。

2024/06/25
【工商舖新聞】內企租中環國金1期半層 呎租100
租金較高峰期低4成 配合擴充業務兼升級 《經濟日報》個別中資機構有所擴充,中環國金1期半層約1萬平方呎樓面,獲內地資源企業租用,呎租約100元,租金較高峰期平近4成,是次租務屬整合業務兼升級。 市場消息稱,中環指標甲廈錄得逾萬平方呎成交,涉及國金1期中層半層樓面,約1.1萬平方呎,以每平方呎約100元租出。據了解,該租客為一家內地資源企業,在港亦有租用其他商廈樓面,包括銅鑼灣信和廣場等,如今租用國金1期逾萬平方呎,既有擴充業務,亦可作升級。 中環國金1期近年亦有中資機構承租樓面個案,如2021年,該廈5.3萬平方呎樓面,獲內地金融機構中金公司租用,呎租料約130元。近兩三年,甲廈空置率持續上升,令租金下跌,如今成交呎租約100元,已較3年前再跌約2成,而較高峰期,更有逾3至4成跌幅。 太古廣場6座全層 呎租45 雖然整體商廈租務氣氛仍淡靜,但仍有個別機構擴充,如較早前新加坡對?基金公司Dymon Asia Capital,租用中環置地廣場公爵大廈單位,逾8,000平方呎單位,屬擴充業務個案。 近期市場屢錄租客趁機升級個案,市場消息指,灣仔全新商廈,太古廣場6座錄成交,涉及23樓全層,面積約7,640平方呎,成交呎租約45元。 據了解,新租客為跨國企業鄧白氏(Dun & Bradstreet),屬一家企業資訊及金融分析公司,總部設於美國。 據悉,該機構原租用觀塘創紀之城商廈,是次租太古廣場6座作升級。太古廣場6座早於2022年開始預柤,現租客包括蘇富比拍賣行,租用4層樓面,總樓面涉近3萬平方呎。 至於東九龍商廈租金便宜,亦吸引租客搬遷,消息指,觀塘Two Harbour Square高層全層,面積約2.6萬平方呎,以每呎約20元租出。據了解,新租客為一家建築公司,原租用北角港運城商廈,搬遷可節省租金開支。 另消息指,灣仔會展廣場辦公大樓中低層03室,面積約1,200平方呎,以每呎約40元租出。

2024/06/20
【工商舖新聞】中環增逾300萬呎樓面 恒地佔最多
《經濟日報》過去數年,政府持續釋出中環的商業地供應,計入近期及未來即將落成的商業項目,中環一帶新增的商業樓面將逾300萬平方呎。 中環及金鐘一帶商業地供應罕有,但近年政府持續推出商業項目,及透過遷搬區內政府設施,以釋放中環的商業地,增加區內新增商業樓面。如單計區內4個於近期及即將落成的商業重建項目,已合共涉及約305.7萬平方呎商業樓面供應,當中以恒地 (00012) 勢力最大。 海濱3號地 分2期發展 前身為美利道停車場大廈,由恒地於2017年中以約232.8億元投得項目,已重建為The Henderson。項目最新已入伙,並獲首批租戶進駐,現為36層高甲級商廈,總樓面面積約46.5萬平方呎。 另外,同系的大型海濱商業地則料於未來數年落成。恒地於2021年以約508億元、每平方呎樓面地價約31,463元投得中環新海濱3號用地,為本港歷來總價最貴地王。而發展商於2022年已經向城規會申請發展3座樓高6至10層的建築,以用作綜合辦公室、商業及零售發展等用途,總樓面面積高達約161萬平方呎,方案亦已於去年獲城規會批准申請。據發展商最新中期報告,項目計劃分2期發展,分別料於2026年第4季及2032年第4季落成。 至於鄰近的長實 (01113) 旗下長江集團中心二期,則料今年落成。項目原為和記大廈,重建後樓高為41層,總樓面面積約55萬平方呎,標準樓層面積約1.73萬平方呎。 嘉咸街地 料2025年底竣工 而由永泰 (00369) 、資本策略 (00497) 及市建局合作的中環嘉咸街地盤C,亦將重建為甲級商廈、酒店及零售的項目,涉及總樓面面積約43.2萬平方呎,預計於2025年底竣工。 該帶未來亦有4幅商業用地待推,當中中環新海濱1及2號用地有待推出,而位於金鐘的金鐘廊重建項目,曾納入上個財政年度(2023年4月至2024年3月)的賣地表內,惟最終未有推出。項目位於港鐵金鐘站上蓋,佔地約9.6萬平方呎,總樓面涉近100萬平方呎,於2014年已獲規劃署展開重建規劃研究,政府在去年初公布推出時,用地估值高達225億元。 此外,金鐘未來潛在的大型商業用地供應,亦涵蓋高等法院重建項目,總樓面面積亦達約150萬平方呎。

2024/06/19
【工商舖新聞】租客重視環保元素 商廈供需失衡
《經濟日報》近年亞太區不少企業租用寫字樓時,均相當重視物業的低碳排放及綠色認證等元素。JLL仲量聯行認為,相關策略將導致可持續建築的供需顯著失衡,預計在2030年之前,租戶爭奪低碳辦公空間的競爭將會漸加劇。 87%租戶追求綠色認證 該行調查發現,亞太區有多達87%的受訪租戶期望,及至2030年,名下所有物業組合中的建築物均需取得綠色認證,惟目前獲相關認證的物業僅佔4%。當中印度、馬來西亞及泰國更有超過95%的租戶以此為目標,決心尤為堅定。 報告亦指,74%的亞太區受訪租戶預期,可再生能源將滿足一半能源需求,而目前可再生能源需求僅得9%。該行認為,過渡至可再生能源乃關鍵一步,透過現場產生可再生能源,將建築物由被動的能源消耗者,轉化為主動的能源供應者。 更多企業採納能源審計 與此同時,多達65%受訪租戶認為,寫字樓的裝修費乃最大的可持續挑戰之一,全因建築裝修過程的碳排放量佔總排放量約三分之一。在一般寫字樓都會在整個生命周期之中,至少進行20次裝修,加上建築開發及內部裝修均由不同團隊負責,令市場對裝修碳排放的關注不足。 JLL仲量聯行ESG研究主管Kamya Miglani表示,綠色認證建築空間已成為基本租賃要求。現時愈來愈多企業採納能源審計、可持續裝修及綠色租賃等可持續策略,預計未來租戶將進一步提升標準,例如要求建築性能及可持續數據超越綠色建築認證,以確保其資產與企業淨零碳排放目標相符。 該行亞太區可持續發展服務主管Elke Kornalijnslijper補充,租戶需就房地產價值進行深思熟慮的規劃,並與業主、投資者及技術合作夥伴等持份者緊密合作,以應對日趨激烈的可持續資產競爭。

2024/06/13
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