《经济日报》 学生宿舍需求大，有外资代理指写字楼改建学生宿舍，为低效非甲级商厦提供增值出路，回报胜酒店。 有外资代理行最新发表市场报告指出，本港专用学生宿舍 (PBSA) 市场正经历投资策略转移。随?全港学生床位需求持续扩大，投资者正积极寻求合适物业改建作学生住宿。目前，资金正加速流向价格具竞争力的乙、丙级写字楼；预计其改建后的潜在内部回报率 (IRR) 可达18%，较改装酒店高。 政府近年致力推动香港成为区域教育枢纽，带动非本地学生人数激增，住宿需求随之急升。仲量联行预测，按目前可预见的供应情况，现时全港学生床位短缺将由2025/26年的76,300个，增加近1倍至2029/30年的147,200个，净缺口扩大逾7万个，反映市场供应严重滞后。 星基金7.49亿 购大角咀商厦 该行指，截至2026年4月底，本港主要PBSA项目提供约6,900个可租床位。现时主要PBSA项目入住率高达98%至100%，租金自2022年以来每年稳步攀升近1成。未来新增供应亦相当有限。估计PBSA潜在供应约16,300个床位 (包括已成交并拟改装学生住宿的项目、「城中学舍计划」申请以及2026/27年度潜在政府卖地项目)，总量远未能满足预期需求。 另一代理表示，早期的改建焦点多集中于酒店，但随?酒店业复苏推高资产价格，改建利润空间已逐步收窄，合适盘源亦买少见少。相反，乙级商厦空置率已超过连续5年高于10%，且乙、丙级写字楼的租金及资本价格分别较2019年高位回落15.2%及50.5%，造就了极具吸引力的入市时机。 在最近成交方面，资料显示，大角咀必发道One Bedford Place全幢，以约7.49亿元沽出。该厦早年由乐风集团持有，及后沦银主盘并招标出售，物业总建筑面积约184,041平方呎，呎价约4,070元。买家为新加坡家族基金伟合资本，将改装学生宿舍。 报告指出，虽然乙、丙级商厦改建为PBSA的工程难度及资本开支普遍高于酒店，但其潜在投资回报更为可观。 5年目标内部回报率 可达18% 该代理估算，以每平方呎总成本 (收购价加改装费) 约8,000至9,500元计，假设每个床位月租维持约7,000至10,000元的稳定水平，写字楼改建，在5年投资期内的目标内部回报率可达15%至18%，优于可比较的酒店改建项目的13%至16%。 该代理指，除了回报吸引，政策「拆墙松绑」亦是促成资金转向的关键催化剂。政府于2025年7月推出「城中学舍计划」，简化审批程序并降低了写字楼改建宿舍的监管门槛。截至今年2月4日，当局已接获25宗申请，涉及约5,100个床位，当中大多数为整幢改装，反映投资者正顺应政策趋势，加快相关板块部署。 #只供内部参考

《经济日报》据地产代理最新统计，5月份商厦租赁涉及租用楼面面积约137万平方呎，按月跌8%。 代理指，月内受油价波动影响，部分企业因营运成本受压放缓租赁交投，预料6月份平稳向好。 代理表示，根据资料，5月份商厦市场录得约518宗租赁成交，按月0.6%；涉及租用楼面面积约137万平方呎，按月跌7.7%。 最瞩目为八达通以每月约105.9万元续租九龙湾Manhattan Place 45至46楼全层，总面积约42,360平方呎，平均呎租约25元。 甲厦空置率方面，代理指出，5月份港岛整体甲厦空置率录得11.3%，按月改善0.1个百分点，按年显著回落2.3个百分点，但九龙区方面，整体空置率录得近16%，按月升0.3个百分点。 代理续指，随著将会有更多经济利好因素浮现，港岛甲厦率先反弹，空置率持续回落，料6月份商厦租赁将整体造好，后市将呈现价量趋稳局面。 #只供内部参考

《星岛日报》 新地元朗商业项目变阵申建1140伙 削65%商业楼面 拨作住宅发展 整体商业市道气氛疲弱，财团将旗下纯商业项目增添住宅元素，新地早于2021年以逾19.74亿完成补地价的元朗桥头围商业项目，当年锐意打造天水围「新界版apm」，最新变阵向城规会递交新发展方案，申请商住发展，削减65%商业楼面，并拨作住宅发展，以兴建1140伙住宅单位。 据城规会申请文件显示，项目位于元朗桥头围丈量约份第124约地段第4354号，即位于洪天路与屏厦路交界，毗邻港铁天水围站。目前属「商业 (2)」地带，申请混合用途发展 (拟议分层住宅连准许的商业用途)，并略为放宽建筑物高度限制。 平均每户488呎 上述项目地盘面积约10.7万方呎，总地积比率维持8倍发展，建筑物商限由主水平基准以上135米申请增至160米；当中住宅部分以5.2倍发展，计划兴建2幢楼高38层分层住宅，楼高160米，共提供1140伙，平均每户单位面积约488方呎，估计住客数目3192人，涉及可建总楼面约55.65万方呎。 商业楼面方面，以地积比2.8倍发展，将兴建1幢楼高17层商厦，楼高106米，基座设有5层高商场，涉及约10万方呎，较旧方案缩水约80%，而写字楼楼面涉约20万方呎，较旧方案减少约40%，商业部分可建总楼面约30万方呎，较旧方案减少65%。上述项目预料于2030年落成。 商场涉及楼面约10万呎 新地指出，发展符合政府在洪水桥/?村新发展区内，为商业用地提供更大弹性以容纳住宅用途最新政策；申请地点已有先前获批准住宅及商业发展方案，证明住宅及商业用途均为适合；拟议发展积极回应不断改变市场状况，以确保更有效地运用宝贵土地资源；并且可在短中期内提供额外住宅单位，以满足持续的房屋需求。 新地续指，项目将成为推动地区商业中心内其他「商业」及「其他指定用途 (混合用途)」地带发展的重要催化剂；而且建议在申请地点外进行一系列改善工程，以加强当区连系及改善步行环境，为地区公众带来裨益，并将上述项目打造成连接天水围新市镇及洪水桥/?村新发展区门户；新地认为发展可及时落实，并为洪水桥/?村新发展区注入活力。 资料显示，新地早于2021年以逾19.74亿为上述项目完成补地价程序，当时每呎楼面补价约2305元，料为新界最大宗商业项目补地价个案之一。 新地过往曾就地皮申请住宅发展，早在2016年向城规会申请改作发展为办公室、商店及服务行业、食肆等综合商业用途，当中零售商场楼面占约50.05万方呎，办公室楼面占约35.59万方呎，并已于2017年3月获城规方批准相关发展。其后在2022年7月已获屋宇署批出建筑则，当年获批建1幢28层高商厦，另有3层地库，涉及85.6万方呎。 #只供内部参考

《经济日报》旺角区近年录得有不少单幢酒店成交，包括宏安地产 （01243） 伙美资基金于去年以约4.4亿元购入，「舖王」邓成波家族旗下「旭逸酒店•旺角」，并改装成学生宿舍「日新舍旺角」，提供逾200个宿位。 提供200宿位 主攻单双人房 该项目位于砵兰街60号，于2014年建成，总楼面面积约4.9万平方呎，前身为一间小型酒店，提供约199间客房。邓氏家族早于2023年开始放售该酒店，在去年以约4.35亿元售出，相较邓氏家族在2018年年底以约11亿元购入价计算，帐面蚀6.65亿元，蚀幅高达6成。 宏安地产购入后发展成学生宿舍，提供逾200个宿位，主攻单人及双人房。 另外，同由邓成波家族持有的黑布街92号全幢酒店，亦在去年9月约5,320万元易手，该酒店楼高11层，每层面积约800平方呎，总面积合共约1万平方呎，合共提供约44个房间，以易手价计算，每个房间仅约121万元。邓成波家族于2013年10月以逾1亿元购入，持货13年帐面贬值约4,680万元，物业贬值47%。 #只供内部参考

包括九龙城商厦 红磡全幢住宅 ?《经济日报》投资市场焦点，尽在具发展学生宿舍潜力的项目。消息指，近年积极发展学生宿舍业务的晶苑集团，共斥约4.4亿元购入九龙城及红磡项目，将改装及重建成学生宿舍。 近期大手买卖气氛转旺，消息指，九龙城太子道西348至352号Smart A荟学坊全幢，以约3亿元沽出。物业为一幢8层高、一站式教育主题商厦（另设一层地库），现时地库及地下楼层设有商舖，而1至7楼则为办公室，标准楼层批则面积约4,300平方呎，项目地盘面积约4,595平方呎，现有总批则面积约36,231平方呎。 Smart A荟学坊3亿沽 微赚离场 据悉，现时物业每月租金收入约133万元，原业主于4月份放售物业，现以约3亿元售出，呎价约8,280元，该厦由顺联集团持有，2011年以约2.9亿元购入，持有多年作收租，现沽货获微利离场。 市场人士透露，新买家为晶苑集团，该集团主力发展学生宿舍，不排除是次购入商厦，再并购比邻住宅地盘，日后重建学生宿舍项目。 据了解，晶苑近日非常积极，消息指，集团以逾1.4亿元，购入红磡晋汇全幢住宅。该厦2019年入伙，为一幢21层高的住宅大厦，1楼为共用空间，3至25楼为住宅楼层，设有54个开放式单位，总楼面面积约17,451平方呎。若以易手价计，呎价约8,251元，平均每个单位约267万元，亦将改装学生宿舍。 晋汇逾1.4亿成交 原内地财团持有 翻查资料，晋汇由一内地财团持有，早年以约1.7亿元购入物业地盘，其后自行兴建，估计成本逾2.5亿元。去年尾，项目获招商局集团积极洽购，涉及约1.4亿元，打算改装成学生宿舍，惟最终未有成事。如今项目以逾1.4亿元沽出，原业主料大幅亏损离场。 晶苑投资主攻私人学生宿舍，并透过其资产管理品牌「Y.X」专门营运和管理旗下学生公寓，合共提供逾千个宿位，其中一大型项目为红磡Y83，由酒店改建而成，提供近600个床位。是次分别购入九龙城及红磡物业，可见该集团主攻市区兼邻近大学校园的项目。 学生宿舍成市场焦点，财团纷购入项目改装，如日前大角咀ONE BEDFORD PLACE全新甲厦，由接管人以逾7.2亿元沽出。总面积约184,041平方呎。若按7.2亿元成交价计，呎价仅约3,912元。新买家为新加坡家族基金伟合资本，拟将商厦改装成学生宿舍。 #只供内部参考

「木器大王」傅氏家族沽货 呎价8160元 《星岛日报》 近年酒店受追捧，有业主加入沽售行列，尖沙咀加连威老道瑞生加威酒店，刚以约3.7亿易手，物业由「木器大王」傅氏家族发展，帐面录轻微蚀让，新买家以别府拉面相关人士呼声高。 上址为加连威老道29A号瑞生加威酒店（Soravit on Granville），占地约3800方呎，楼高17层，总楼面约45345方呎，涉及76间房，以易手价3.7亿计算，呎价约8160元，每个房间作价487万。 每个房间作价487万 原业主为「木器大王」傅氏家族，于2006年以逾3亿购得项目前身的5层高旧楼，多年后决定重建，于2017年中落成酒店，楼高17层，地下设有商舖。 当时1至2楼曾由傅家经营泰国餐厅，3至17楼为酒店，酒店以泰式为主题，放置特色泰国及文化画作，当年建筑费逾1亿，连同购置旧楼成本，总投资额逾4亿，尽管现时在淡市出售，惟多年来收租可观，帐面录得蚀让，实际则有获利。 投资者邓启明呼声高 该酒店地舖多年来由不同连锁店承租，2017年9月酒店落成后不久，地舖首名租客为屈臣氏，月租20万，以面积约2052方呎计算，呎租97元；近年，该地舖则由便利店承租，市场消息指月租约15万。 知情人士表示，上述酒店买家为别府饮食集团其中一名股东邓启明相关人士。 邓氏近年活跃于市场，去年9月斥资2.72亿购入尖沙咀弥敦道176号THE NATE全幢，总建筑面积约3.2万方呎计，呎价约8500元，该厦提供71间房间。 原业主施罗德基金早于2016年以5.3亿买入该全幢物业，帐面贬值约2.58亿，持货9年贬值约49%。 「木器大王」近年来沽售数项物业，连同上述酒店，合共套现约近5.7亿。 ??近年沽数物业共涉额5.7亿 沽售物业包括尖沙咀山林道13至15号5个旧楼单位，合共约2068万，柯士甸道108号耀基大楼全幢作价约1.5亿，同区力宝太阳广场商厦单位涉资约4257.5万，以及旺角太子弥敦道巨舖作价约8600万。 原业主「木器大王」傅氏家族2006年以逾3亿购入5层高旧楼，直至2017年中落成酒店，总投资逾4亿。 #只供内部参考

《经济日报》学生宿位严重短缺，遇上商用物业空置率仍偏高下，财团趁低吸纳酒店或商厦，改装成稳健收益项目，故成为近1年来大额市场投资焦点。 过去1年，大额投资物业市场多个范畴上，涉及酒店买卖可谓一枝独秀，踏入6月份，市场续有多幢酒店正获财团洽购，包括香港仔石排湾道南寓酒店，合共提供约475间房，获财团以9.5亿元洽购，正部署改装学生宿舍。至于中原投资，刚以约15.2亿元收购富豪东方酒店，亦公布全面翻新转型为大型学生宿舍。 酒店改建宿舍 租金稳收入俏 政府积极打造「留学香港」品牌，放宽非本地生限额，令非本地学生人数出现大幅增长，而现有的公营及校内宿舍供应远远落后于需求，整体宿位严重短缺。由于经营学生宿舍收租稳定，出租率长期百分百，比起传统酒店收入理想，故财团四处吸纳酒店，作简单改装便可招租。 除了传统酒店外，政府去年中推「城中学舍计划」，鼓励及便利市场以自资和私营方式，将现有商厦改装或新建为合资格的学生宿舍，以快速增加香港的学生宿位供应。截至今年2月，该计划已接获25宗申请，涉及约5,100个主要位于市区的宿位。 非核心区写字楼 成财团新宠 现时外资财团打算购入商厦改装学生宿舍，主因市区酒店盘源不少已被吸纳，而商厦市场方面，虽然近1年商业气氛改善，中区甲厦租金及空置率均受惠，但位处非核心商业区的写字楼楼面仍难以消化，财团即以低价购入商厦，投放成本作改装，收租上仍可观。学生宿位仍处供不应求状况，相信续可吸引财团购入酒店及商厦。 #只供内部参考

《信报》新世界发展(00017)表示，于内地的商业及零售业务表现理想，上海大型综合项目K11 ELYSEA写字楼预租率近70%，市场反应热烈，预计租户可于今年10月陆续进驻。 上海K11 ELYSEA位于有「东方香榭丽舍」之称的上海淮海路核心地段，由文化零售、文化艺术空间及写字楼组成，总楼面面积近140万方呎，与邻近的上海K11形成「双子星」联动效应。 写字楼部分K11 ATELIER Huaihai为上海核心商业区的崭新商业项目，整体楼面约30万方呎，楼高25层，自招租以来市场反应热烈。截至今年5月，写字楼的预租率近70%。项目吸引来自零售、法律、咨询、金融等领域的龙头企业进驻，持续巩固其高端商务区之定位。 香港业务方面，K11 Art Mall出租率长期维持100%，K11 MUSEA出租率接近98%。 #只供内部参考

《经济日报》按照政府洪水桥新区规划，港铁天水围站周边定位为地区商业中心，周边现时分别有一个商业以及商住项目进行，包括新地 （00016） 洪天路商业项目，可建楼面约85.6万平方呎。 洪水桥/?村新发展区面积约441公顷，定位为高端专业服务、物流枢纽与宜居社区于一身的现代服务业中心，分为6个区域发展，当中天水围站周边的「地区商业中心」及医院将成为新区的第二个中心区，提供逾600万平方呎的商业楼面，作办公室、零售及酒店用途。 商场50万呎 写字楼占35.6万呎 洪天路以西则作住宅及商业发展，新地早在2021年已经就洪天路与屏厦路交界的商业项目，补地价约19.7亿元，每平方呎楼面补价约2,305元，为新界最大宗商业项目补地价个案之一。 按照发展商早年就项目批出的建筑图则，将会发展约85.6万平方呎的商业项目，包括零售商场楼面占约50万平方呎，办公室则占约35.6万平方呎的楼面，模式类似同系观塘apm的写字楼及零售综合商业用途。按照最新进度，项目列为2028/29财政年度或以后完成。 比邻的另一幅第17A区商业用地，则因为业主未与政府达成换地协议，地政总署收回有关用地，估计占地约16万平方呎，现时规划为商业用途。 亿京原址换地 作商住发展 至于邻近的桥头围工业区一带，将会重建成商业和住宅混合发展，当中亿京早前已经就该第19B区项目达成原址换地发展，涉资约14.28亿元，每平方呎楼面地价约1,228元。 该项目由桥旺街19号4S汽车城及桥旺街13号全幢工厦等地盘组成，占地约16.6万平方呎，将提供5幢楼高47层高住宅大厦，涉及住宅楼面约93.6万平方呎，另设1幢7层高零售物业，涉及非住宅楼面约22.8万平方呎，总楼面约116.2万平方呎，将提供约1,900间私人住宅单位。 另外，政府近年亦将天水围天柏路的巴士厂改划作私人住宅，涉及地盘面积约15.9万平方呎，将以地积比率6.4倍发展，可供兴建4幢楼高37层的住宅，将可提供约1,760伙，总楼面涉约102万平方呎，料于2029年落成。 #只供内部参考