《经济日报》近年甲厦供应高峰，导致空置率展创新高，资料显示，最新甲厦空置率高见16%，为有纪录以来新高。 商厦总空置楼面 逾2千万呎 据差估署《香港物业报告2024》初步统计数字显示，去年私人写字楼空置量多达2,110万平方呎楼面，空置率高达14.9%，其中甲级商厦空置量亦达1,482万平方呎，空置率更达16%，按年急增近1个百分点，创历史新高纪录，差过97金融风暴及03年沙士时期。 去年私人写字楼落成量约171万平方呎，按年已经大减55%，惟同年的整体使用量只有44万平方呎，其中乙级及丙级商厦更录得负使用量，导致去年底的写字楼空置率升至14.9%，按年增加0.5个百分点，属于有纪录新高，涉及楼面多达2,110万平方呎。 当中甲级商厦去年空置量达1,482万平方呎，按年再多108万平方呎或8%，空置率达到16%，按年上升0.9百分点，相较1998年金融风暴后的15.3%，以及2003年沙士后的13.7%还要高。

《信报》仲量联行的《香港地产市场观察》报告指出，由于新写字楼供应落成，在1月底，香港整体甲级写字楼市场空置率上升至12.9%；其中，中环的空置率升至10.4%、尖沙咀及九龙东的空置率均下跌。 整体甲级写字楼市场在今年1月录得16.08万方呎净吸纳量，主要因为中环The Henderson早前预租的楼面于1月项目竣工后得以落实。 仲量联行香港董事总经理兼商业部主管鲍雅历(Alex Barnes)表示，自写字楼租金由高位显著回落后，整体写字楼租赁市场主要由升级需求推动。随?愈来愈多新写字楼陆续落成，吸引了更多租户追求优质写字楼及提升工作环境，令市场上拥有绿色认证的新写字楼比同类物业更具竞争力。相信今年升级需求将继续主导写字楼市场。 仲量联行研究部资深董事钟楚如表示，1月整体甲级写字楼市场租金按月下跌0.6%。主要分区市场中，中环和港岛东租金分别下跌1.2%和 0.9%，而尖沙咀租金则保持平稳。

总楼面逾14万呎 每呎楼面2865元 《明报》新晋发展商乐风集团，近年积极在本港物业市场拓展，除推出旺角洗衣街Elize PARK外，亦不乏工商物业，其中大角嘴必发道商厦One Bedford Place，上月已经完成补地价，作价涉逾4.14亿元，折合每方呎楼面价约2865元；乐风早前已预告，项目将会连同毗邻同系新式工厦项目Two Bedford Place，于今年推出市场。 上述由乐风持有之地盘，为必发道100至114号，涉及7个地段，占地约10,042方呎；资料显示，发展商上月与政府签订补地价文件，涉金额4.1431亿元，以最高可建楼面约14.46万方呎计，每方呎楼面价约2865元。 估计每呎楼面成本价6413元 翻查资料，乐风早于2018年以约2.7亿元收购必发道100至106号，及后以2.43亿元收购相连的必发道108至114号，合共涉资逾5.1亿元，若连同今次补地价金额4.1431亿元，单计地价成本约9.27亿元，以可建楼面14.46万方呎计，每方呎楼面成本价约6413元。据发展商早前透露，项目属甲级商厦，楼高约30层，预计今年内推出。 对于今次补地价，乐风回复本报查询称集团已透过标准金额补地价完成补地价程序，目前积极落实项目推售时间表，将于适当时间公布项目细节。 对楼市有信心 拟年内推售 发言人又称，集团对本港楼市有信心，长远而言将平稳发展，特别是西九龙奥运站一带，发展趋成熟，但未来新供应有限，故以合理价钱为项目进行补地价，为区内提供全新甲级商业大厦，并预备年内展开推售工作。 近年积极发展的乐风，除上述One Bedford Place外，2020年亦伙美资私募基金斥1.92亿元统一必发道71至75号旧楼全数业权，发展为新式工厦Two Bedford Place；翻查资料，项目可建楼面约4.78万方呎，预计今年第四季推出。 乐风作为新晋发展商，近日推出在本港首个住宅项目、旗下楼花期长约5个月的旺角Elize PARK，今年1月底以折实均呎2.66万元首推30伙，远高市场预期，但2月初上载首份销售安排，虽敲定2月6日首轮开售30伙，却突然改以招标发售，并设有底价。对此乐风回应称，价单售价仍具参考价值。 新世界河内道舖获2亿洽购 此外，新世界（0017）或有关人士低调放售尖沙嘴河内道、邻近K11 Art Mall的8个商舖，市场估值约3亿元，据悉有关舖位获买家以2亿元洽购至尾声。 据了解，上述商舖是新世界在2012年至2013年零售高峰时期购入，原作长线投资用途，购入价涉约7亿元。

政府人员协会等承接作扩充会务用途 《经济日报》近期用家纷趁淡市出动，购入工厦写字楼自用，旺角太子弥敦道?宜中心10楼全层，建筑面积3758方呎，以3800万易手，买家包括政府人员协会占80%，政府、军部、医院华员职工会占20%，物业为自用，作扩充会务用途。 旺角弥敦道771至775号?宜中心10楼，建筑面积3758方呎，以易手价3800万计算，平均呎价10112元，目前月租9.3万，租期至明年7月，料回报2.9厘。原业主于2008年以1508万购入上址，持货15年，帐面获利2292万，物业升值逾1.51倍。 15年升值逾1.51倍 买家包括政府人员协会占业权80%，政府、军部、医院华员职工会占20%，市场消息透露，尽管现时连约购入物业，未来将自用作扩充会务用途。 ?宜中心极少买卖，过去5年，连同10楼在内，只录2宗买卖，该厦12楼于2021年4月，以3200万易手，平均呎价8515元，买家为香港浸信会联会，最新成交呎价较两年半前高18%。 政府人员协会以及政府、军部、医院华员职工会，皆属工联会旗下，会址设于油麻地庙街47至57号正康大楼2字楼，为会员提供服务包括报读课程，定期举行宴会包括蛇宴等，正康大楼2字楼会址亦是自置，于早年购入。 政府人员协会向来为公众所熟悉，今年5月，该协会与公务员事务局局长杨何蓓茵会面约半小时，向对方提出期望全体公务员增薪5%。 平均呎价10112元 近期工厦及写字楼，不乏用家承接自用，慈善机构救世军向金朝阳购入葵涌同珍工业大厦一篮子楼面，作价1.22亿元，另外，大型出版商联合出版集团，斥近2.4亿元购入湾仔告士打道151号商厦资本中心23楼全层，今年8月，该出版社亦购入北角英皇道东祥工厂大厦9楼A及B室，作价3800万，短短2个月，共动用约2.78亿购置物业。 ?宜中心12楼，于2021年4月以3200万售，呎价8515元，最新呎价较两年半前高16%。 另外，市传邓成波家族以8560万元沽出深水?钦州街56号明辉大厦全幢商住物业，该厦楼高14层，总楼面面积约1.4万方呎，呎价约6114元。 汽车维修中心迎商机 民生区租舖 疫情过后，汽车销量回升，运输署统计数字显示，今年上半年新登记私家车总数20,916辆，较去年同期上升48.44%，为汽车维修保养行带来商机。近日市场连录多宗车房维修中心租舖个案，主要吸纳民生区二、三?街道地舖，月租一般不足10万元，反映行业承租力不强，但有助减低二?街舖空置情况。 港人对商用及自用汽车需求庞大，衍生对汽车维修保养服务需求。市场消息透露，元朗安兴街69至71号安康楼地下9号舖，面积约1,100平方呎，日前以5.5万元租出，平均呎租约50元，较旧租金每月约2.2万元上调约1.5倍。资料显示，新租客为汽车零件公司。 代理指出，邻近元朗警署的安兴街属区内二?街道，街道内聚多家汽车相关行业例如轮胎销售、汽车零件及汽车音响等，形成汽车配件集散地，吸引上述汽车零件公司进驻。 牛头角地舖3.1万续租 减两成 另外，近日九龙区连录车房相关租务成交，呎租由26至50元不等。其中土瓜湾浙江街25至27G宝德大厦地下2号舖，面积约528平方呎，新近以2.5万元续租，平均呎租约47元。另一宗成交为牛头角定安街63至67号敬华楼地下B舖，面积约1,200平方呎，新近以3.1万元续租，平均呎租约26元，较旧租金下调约两成。 美联旺舖高级营业董事唐德财表示，近年电动车市场占有率愈来愈高，加上车厂都会提供原厂保养期，令市场对维修传统汽油车为主的车房需求减少。不过，因整体汽车拥有量仍然上升，故汽车美容相关业务、例如清洁、镀膜等需求仍然旺盛，吸引不少车房转型。 唐氏续指，车房多设于工业区，如柴湾、荃湾、葵涌、元朗工业?等，部分规模较小的独立车房亦会设于土瓜湾区内之十三街一带。唐氏预料，汽车维修业务以大型车行乃必须连带性之增值服务，亦对自身代理品牌有协同效益的好处，而独立开设之车房多以做相熟或介绍之客人为主，普遍多以续租或迁往附近舖位居多。随?市场变化，部分车房亦逐渐增加汽车美容或改装配件业务以迎合市场之变化。 海外物业发展商 短租旺舖吸客 本港楼价高企，加上近年不少人移居海外，令海外物业吸引不少港人目光。 有海外物业发展商更一掷千金，以80万元租用铜锣湾罗素街22至24号全幢巨舖，面积约4,593平方呎，平约呎租约174元。资料显示，租客为英国发展商，物业以短租形式租用。 罗素街全幢巨舖 呎租174 市场上亦有专攻内地物业的代理租舖，其中荃湾青山公路荃湾段264至298号南丰中心1楼A018号舖，面积约198平方呎，以6万元租出，平约呎租约303元。资料显示，租客为主要销售大湾区物业的地产代理。 美联旺舖营业董事陆泽森表示，海外物业多租用舖位作为个别楼盘展销厅，故多以短租为主，选址方面以游客较多的核心区和商业区为主，租金方面较其他短租行业为高。因一般都设有示范单位，故对舖位面积及楼底高度有一定要求。 另外，内地物业销售代理经营模式则与本地地产代理类似，多开设于人流多及较抢眼的舖位。陆泽森解释，过往内地物业发展商在港销售项目时，多与大型代理合作，以节省租金支出，而因疫情后租金有所下调，加上地监局近年对持牌代理销售海外物业加强规管，大型物业代理在选择项目上都较为谨慎，令不少内地物业销售代理改为自立门户，料未来仍会积极物色舖位。

《经济日报》本地商厦投资市场持续表现弱势。有本港代理行发表商厦市场报告指出，10月份商厦注册宗数录48宗，按月下跌15.8%。分散业权甲厦租售价分别按月下跌0.6%及0.4%，惟乙厦售价录得反弹，按月升幅达1.9%，反映市场气氛仍然偏向保守，并聚焦在乙厦物业买卖。 保险吸内地客 尖沙咀设办公室 上月50大指标甲厦成交量录5宗，瞩目的成交包括中环永安集团大厦中层全层以3.47亿元成交，涉及面积达1.6万平方呎，卖家为本地著名电器商信兴电子集团。 此外，位于湾仔资本中心的高层全层亦录得成交，金额为约2.4亿元，涉及面积约1.6万平方呎，买家据报为联合出版集团。 租赁成交方面，上月4大核心区之一的尖沙咀录得商厦租务成交，宏利保险以约81万元租用海港城港威大厦五座高层楼面，涉及面积达1.8万平方呎。 有代理指，保险机构锐意在内地客人较常到访的核心区设置办公室，用以便利前?代理与客户接触。 另外，有政府机构选择把后勤部门迁离核心商业区，并落户葵涌区，金融管理局以约76万元租入九龙贸易中心B座高层全层，涉及面积达2.6万平方呎。 港府在施政报告中表示，将发展「总部经济」以吸引企业把其注册地迁至香港及吸纳海内外公司在港设立总部或分部，并将会扩大高端人才通行证计划以继续引进人才来港。此举有望使到商厦市场的租售前景转为正面，让本地办公室目前供过于求的现象得以舒缓，长远对香港维持国际商贸中心的地位有帮助。

《经济日报》港拓「总部经济」扩抢人才 助增商厦需求 全球写字楼空置率在疫后明显上升，环球经济疲弱加上疫后办公模式等结构性转变，冲击写字楼需求。香港写字楼空置率处于历史高位，业界认为要消化空置楼面需时，商厦租赁关键是经济前景，而中美元首会面后稍为企业消除不明朗因素，加上若明年息口回落，商厦需求有望改善。 疫情后，全球多个地区写字楼空置情况有所恶化，据一间外资代理行报告显示，美国写字楼空置率高达19.4%，季内更录2,080万平方呎负吸纳情况。至于另一间外资代理行统计全球主要金融城市的写字楼出租情况，发现美国纽约曼克顿、英国伦敦、澳洲悉尼及香港等均同步上升。 跟疫情前比较，多个城市办公室空置情况均有恶化?象，例如澳洲悉尼写字楼空置率，由疫情前仅约3%，上升至今年第三季约11.4%。另该行数字显示，高科技产业集中地三藩市，今年第三季整体写字楼空置率高达34%。香港方面，写字楼空置率亦高见15.8%，已打破1999年14.4%高位。 在家工作兴起 采灵活办公模式 该行代理分析，全球写字楼空置率偏高，大致上有两大因素，一是环球经济在疫情期间受冲击，疫后仍在复苏阶段，而全球处于高息环境，均令企业认为后市有不明朗因素，扩充办公楼面意欲不高，仍以节省成本作原则。另一方面，该代理谓疫情期间，企业对办公室的需求作出结构性改变，在家工作兴起后，企业渐采灵活办公概念。 全球最大型的灵活办公空间营运商IWG，较早前于美国进行一项调整，访问不少大型机构，因持续的经济不确定性而削减成本，81%更将混合工作模式视为达到节省目标的最佳方式，亦即在公司总部、共享工作空间、及在家分配工作时间。 对于当前形势，该代理认为，疫情令企业对写字楼需求有一定结构转变，而香港方面，在家工作影响相对减少，「除了因港人住屋面积较细，不适合完全在家工作，而本地或中资机构的决策人仍以写字楼工作为主流。」该代理认为目前香港写字楼空置率高，关键始终是经济环境，「香港与欧美国家不同，香港经济处于较为被动，主要依靠金融带动，当金融市道欠佳，相关行业也放缓。」 中美峰会减忧虑 最差时期料过 该代理认为市场亦有正面信息，市况明年料改善，「近期中美高峰会后，至少可以消除一些忧虑，对跨国贸易企业前景相对明朗，相信最差时期已过。另息口高企不利股市及营商，若明年开始减息，企业会重新部署。」 新商机上，近期本港官员相继出访多国，希望为香港引入机遇。沙特阿拉伯早前举行未来投资倡议大会，香港即将推出投资沙特股市的ETF产品，涉及当地市值最大的50多只股票，包括沙特阿拉伯国营石油公司沙特阿美，市传该企业有望来港上市。由于近年 ipo 集资疲弱，直接影响金融企业扩充意欲，若明年有大型新股集资活动，以及内地机构逐渐复苏，有望对写字楼需求增加。 另外，最新一份施政报告中提及将发展「总部经济」，政府会引入公司迁册机制，便利在外地注册的公司，以亚太区为业务核心的企业将注册地迁至香港，预计可吸引大型企业在港成立总部。此外，政府将会扩大高端人才通行证计划以继续引进人才来港，亦有望令商厦市场前景转为正面。

《经济日报》为适当发展棕地，加上在北部都会区策略推展下，政府在邻近天水围的洪水桥及元朗推出首批土地兴建多层工厦，并将以低于市场租金出租予受影响的棕地作业者作补偿。 低于市值出租 补偿棕地作业者 发展局局长宁汉豪早前指出，当局已于北部都会区预留72公顷土地作工业及物流用途，当中大部分会发展多层工厦，其中首批多层工厦发展用地，已于8月31日中午12时截收意向。她最新指出，项目已经接获10个潜在投资者有兴趣，并正因应意见敲定招标条款，会争取早日推出。 前述首批5幅多层现代产业大楼用地位于洪水桥／厦村新发展区及邻近元朗创新园，当局会要求发展商或业主拨出至少3成楼面面积给予政府，供受影响的棕地经营者承租。

《利嘉阁工商舖研究部》工商舖七月买卖失守三百宗 按月挫近两成 资金趁低入市 料本月起整体登记有力回升 利嘉阁（工商舖）地产董事黄应年表示，虽然七月份工商舖买卖登记失守三百宗水平，惟在部分资金趁低吸纳下，估计此轮调整已近见底，后市可望逐步回升。根据利嘉阁（工商舖）地产资料所得，2023年七月全港共录295宗工商舖物业买卖登记﹙数字主要反映2至4星期前市场实际状况﹚，较六月下跌19%，连跌2个月，失守三百宗水平兼创近5个月新低；至于月内买卖合约总值录36.86亿元，按月微升2%，主因月内录得5宗逾亿元的大额登记所带动，惟整体买卖合约总值仍处年内低位窄幅徘徊。 按工商舖三个物业类别划分，工厦七月登记量再跌17%，但按宗数计仍是明显跑赢的类别，占整体比例近58%。七月全月工厦共录得171宗买卖，按月跌17%；而月内涉及买卖登记金额也跌至13.66亿元，按月减少6%，为近5个月最少。 商厦买卖登记量方面，按月跌幅更甚，为三类物业中跌势最急者。总结七月全月商厦仅录得50宗买卖登记，较六月的71宗大减30%。值得注意的是，在中高价商厦买卖登记稀疏之下，商厦的买卖登记金额亦跌至年内次低水平；七月份商厦买卖登记金额只有7.30亿元，按月减少11%，当中逾亿元的大额登记只有1宗，反映高价商厦买卖仍然淡静。 至于店舖表现方面，为三类物业中登记量跌幅最少者，惟按月也跌逾一成，可见月内整体工商舖市道均受压。七月份店舖买卖登记由前月的84宗回落至74宗，按月减少10宗或12%，宗数跌至年内次低水平。不过，七月份店舖买卖登记金额却逆市上升，按月增加18%，录得15.90亿元，主因月内录得3宗逾亿元的高价登记所支撑。 黄应年指出，工商舖市道近月亦因忧虑息口未见顶而反复偏软，七月份更跌穿三百宗水平，不过，经历连月整固后，相信市场已陆续站稳阵脚，随著息口已趋向见顶的共识出现，加上买家及投资者开始趁低吸纳，期望后市渐见好转。观乎八月份截至16日为止，整体工商舖暂已录得174宗买卖登记，预期整月可重越三百宗水平，上试335宗，按月料反弹近一成半，并期望九月份及第四季交投可续稳步回暖。【工商舖新闻】全新甲厦设备佳 吸引企业租购

《经济日报》中港两地通关，带动工商舖市道好转。展望下半年，利嘉阁工商舖认为，利好因素多于利淡因素，加上政府放宽非住宅物业的按揭成数，工商舖买卖交投量及成交金额将持续上升。 利嘉阁（工商舖）地产董事黄应年表示，下半年工商舖物业买卖登记量看升20%，至2,600宗水平，成交金额料录约510亿元，按半年升58%。 工、商、舖3大范畴中，该行较看好商厦，随?更多内地及海外企业回流及进驻香港，将带动下半年商厦需求，买卖登记量升幅最显著，下半年登记量有望升35%至600宗，创2年半新高，成交金额录约200亿元，按半年升1.76倍。工厦物业表现料持续平稳向好，下半年买卖登记量有力再升近两成半，达1,500宗，成交金额录约180亿元，按半年升27%。 另该行料下半年店舖买卖登记量将处横行偏软格局，或守于500宗水平，按半年微跌5%以内，成交金额则按半年升20%，录约130亿元。